纳税义务人：

转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。

包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

征税范围：

一、基本规定

转让土地

1.限国有土地使用权转让,不含集体土地

2.国有土地出让不征，转让征税

3.权属不转让的不征

4.有偿转让征税，无偿转让一般不征

新房销售

存量房销售

二、具体规定

知识点：应税收入的确定

1.实物收入：收入时的市场价格

2.无形资产收入：评估确认价值

3.外币收入：取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折算

4.县级及以上政府要求房企在售房时代收的各项费用，如计入房价中一并收取，应作为收入计税；如在房价之外单独收取，可不作为收入。

【提示】注意视同销售收入。

考点：扣除项目的确定

取得土地使用权所支付的金额

1.出让：支付的土地出让金

2.划拨：按规定补缴的出让金

3.转让：支付的地价款

【提示1】含登记过户费及契税。

【提示2】契税不因土地出让金的减免而减免。

【提示3】不包括土地闲置费。

三、房地产开发成本

1.土地征用及拆迁补偿费：含耕地占用税

2.前期工程费

3.建筑安装工程费

4.基础设施费

5.公共配套设施费

6.开发间接费用

【提示1】包括精装修费用。

【提示2】质量保证金如计入发票中，则可以扣除。

【提示3】纳税人接受建筑安装服务取得增值税发票应备注建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入扣除。

四、房地产开发费用

期间费用，不按账簿金额扣除。

（1）不能按项目计算分摊利息，或不能提供贷款证明的：

开发费用＝（地价款及费用＋开发成本）×10%以内

（2）能按项目计算分摊利息，并能提供贷款证明的：

开发费用＝利息＋（地价款及费用+开发成本）×5%以内

【提示1】全用自有资金，没有利息支出的，按方法（1）扣除。

【提示2】利息计入成本的，应调整至费用扣除。

利息注意两点：

①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

②不包括超过规定上浮幅度的部分、超期利息、加罚利息。

五、与转让有关的税金

房企：城建税、教育费附加、地方教育费附加

其他企业：加扣印花税

【提示1】不包括增值税

【提示2】房企实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。不能分清的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的金额扣除。

六、其他扣除项目

仅适用于房企新建房：（只卖地、卖存量房不能扣）

加计扣除费用＝（地价款及费用＋开发成本）×20%

县级及以上政府要求房企售房时代收的各项费用：

如计入房价中一并收取，应作为收入计税，同时可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。

代收费用如在房价之外单独收取，可不作为收入计税，同时不允许扣除。

旧房扣除项目

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

重置成本价是估价时点重新取得或开发的全新状态的待估价对房地产所必要的支出和应获得的利润之和的价格。

【提示1】对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除取得土地支付的金额。

【提示2】评估费也可扣除，但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按评估价格计税时的评估费不可扣除。

不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。

扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数）

【提示1】发票金额：营业税发票所载金额，增值税普通发票价税合计金额，增值税专用发票不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税。

【提示2】按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

【提示3】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

【总结】不同销售情况对应的扣除项目

可扣除项目

房企新房销售

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.转让有关税金：城建税、教附、地方教附

5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）

其他企业

新房销售

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.转让有关税金：城建税、教附、地方教附、印花税

存量房销售

1.取得土地使用权所支付的金额（含契税）

2.房屋及建筑物的评估价格（评估费可扣）

3.转让有关税金：城建税、教附、地方教附、印花税

1.购房发票价每年加计5%

2.转让有关税金：城建税、教附、地方教附、印花税、契税

【提示】按评估价计税不另扣房屋建筑物的契税，只能扣地价款中的契税；按发票价可扣契税。

转让土地

1.取得土地使用权所支付的金额

2.转让有关税金：城建税、教附、地方教附、印花税